Společnost
09/06/2025 Jaroslav Baďura

Když výbor nestačí: Profesionální předseda jako nová šance pro SVJ

Jan Maceček. Foto: Vladimír Pryček

Střety zájmů, nedostatek zkušeností, pocit vyhoření i osobní spory – výbory tvořené z řad vlastníků narážejí ve stále více bytových domech na své limity. Film Vlastníci může působit jako komedie, ale pro stovky SVJ v Česku je to každodenní realita.

Jedním z možných řešení je profesionální předseda – externí odborník, který přebírá odpovědnost a přináší systém, zkušenosti i potřebný odstup. Jan Maceček tuto roli naplňuje v domech s více než 550 jednotkami. V tomto rozhovoru vysvětluje, proč dává taková změna smysl, co všechno obnáší – a proč to není práce pro každého.

Jak jste se vlastně dostal k tomu, že děláte předsedu SVJ jako profesionál?

Jsem bývalý vrcholový sportovec. Po ukončení kariéry jsem se začal věnovat podnikání v oblasti správy nemovitostí – konkrétně komerčních objektů, které jsme se společníkem vybudovali a pronajímali. Měl jsem na starosti technické i právní záležitosti. Všechno má svůj konec, rozešli jsme se, a do toho přišla pandemie COVID.

V několika domech, kde vlastním byty, mě oslovili ostatní vlastníci s prosbou, jestli bych nepřevzal vedení jejich SVJ. Čím víc jsem do toho nahlížel, tím víc jsem si uvědomoval, jak obtížné je sehnat kvalitního předsedu zvenčí. Vše stálo na výborech složených z vlastníků – často bez jakékoli zkušenosti, pouze proto, že je někdo přemluvil, aby do toho šli.

Během pandemie jsem se rozhodl využít čas na sebevzdělání. Moje závěrečná práce na European Institute of Business Studies se týkala právě výkonu funkce profesionálního předsedy SVJ. Utvrdilo mě to v tom, že pokud má řízení SVJ fungovat dlouhodobě a profesionálně, musí tuto roli plnit právnická osoba – tedy někdo s jasnou odpovědností, zázemím, týmem a funkčním systémem.

Dnes naše firma vykonává předsednictví v domech s více než 550 byty – v Praze, Ostravě, Frýdku-Místku a Hranicích. Spolupráce s vlastníky nám funguje, máme nastavený model, který se osvědčuje. Kromě této činnosti spravuje KRIT CZ také portfolio zhruba 100 investičních bytů v různých domech na severní Moravě. Díky tomu mám možnost srovnání a pohled i z druhé strany – tedy z pozice běžného vlastníka, který je závislý na práci správce.

Proč by si měl dům zvolit externího předsedu?

Hlavním důvodem je nestrannost. Profesionální předseda není součástí osobních vztahů v domě, neřeší sousedské antipatie, není to domovník, kterému lidé klepou na dveře, když nesvítí žárovka na chodbě. Má odstup, klid a prostor na systémová rozhodnutí – plánování oprav, výběr dodavatelů služeb, hlídání rozpočtu i transparentní komunikaci s vlastníky.


Foto: Vladimír Pryček

Navíc si mnoho vlastníků neuvědomuje, že běžný člen výboru, pokud působí jako fyzická osoba, ručí za fungování SVJ svým vlastním majetkem. A pokud výbor něco opomene – třeba nezajistí povinnou revizi výtahu nebo neohlídá výběrové řízení – důsledky mohou být fatální, jak pro něj samotného, tak i pro celé SVJ.

Profesionální předseda tuto odpovědnost přebírá jako firma – a má na to systém i pojištění.

Co si myslíte o situaci, kdy SVJ vede stejná firma, která dělá správu?

Je to podle mě typický střet zájmů. A nejen podle mě – shoduje se na tom většina odborníků. Předseda má vlastníkům hájit zájmy a zároveň kontrolovat správce. Pokud je ale předsedou přímo správcovská firma, která zároveň vykonává správu technickou i účetní, dohlíží vlastně sama na sebe. A co je horší – takové firmy pak často nejsou ochotné připustit jakoukoli chybu nebo neefektivitu. Neexistuje prostor pro zpětnou vazbu. Ve chvíli, kdy něco nefunguje, chybí vůle to přiznat a změnit.

Chápu tedy správně, že správcovská firma, která zároveň vykonává předsednictví, nikdy nebude kriticky hodnotit sama sebe?

Přesně tak – a je to svým způsobem úsměvná představa, že by správce veřejně hodnotil vlastní činnost negativně, případně že by se přiznal k nějakému pochybení. Z mé zkušenosti správci fungují v rámci úředních hodin, jejich zaměstnanci mají dovolené, a cokoli, co se vymyká běžné agendě, je problém.

Navíc jsem viděl konkrétní případy, kdy kvůli sloučení těchto funkcí vznikala v domě nervozita – zadávání zakázek bylo neprůhledné, vznikaly nejasnosti ve financích, komunikace vázla. Lidé začali tušit, že se něco děje, a často měli pravdu.

Externí předseda přináší do systému kontrolu, nadhled a zodpovědnost. Jeho role je oddělená od role správce. Podle mě je to základ zdravého fungování každého SVJ – jasně nastavené kompetence a oddělené odpovědnosti.

Předpokládám, že kromě organizačních dovedností musíte mít i přehled o technologiích, abyste mohl vlastníky informovat a doporučit řešení. Jak to funguje v praxi?

Být o krok napřed je dnes nezbytnost. Zároveň ale vím, že jako předseda nemusím znát všechno – důležité je vědět, kde a od koho získat správné informace. Mám kolem sebe síť odborníků, které mohu oslovit, když je potřeba expertní názor – ať už jde o právníka, statika, energetika nebo specialistu na obnovitelné zdroje.

Co se týče komunikace, setkávám se s různými typy vlastníků. V Praze máme v domech často desítky národností, a tam je potřeba nejen trpělivost, ale i jazyková vybavenost. Já sám mluvím plynně anglicky, domluvím se i francouzsky a německy, a díky základům z dětství zvládnu i azbuku.


Foto: Vladimír Pryček

Rozhodnutí, která přijímáme na schůzích vlastníků, mají často zásadní dopad – třeba změna vytápění nebo investice do fotovoltaiky. Je potřeba vše dobře vysvětlit, mít připravené argumenty a být připravený odpovídat na všetečné otázky.

Mám výhodu, že sám vlastním nemovitost ze 30. let. Mám za sebou rekonstrukci, zateplení fasády, obnovu plynové kotelny i instalaci fotovoltaiky. Takže když o těchto věcech mluvím, nejde o teorie, ale o zkušenost. Vím, jaké jsou rozdíly mezi dodavateli, co znamenají jejich obchodní praktiky a na co si dát pozor.

Mám tedy pocit, že všechno vědět nemusíte – stačí mít správné kontakty?

Přesně tak. Důležité je vědět, kde informace hledat a umět si říct o pomoc. V naší firmě se snažíme automatizovat procesy tam, kde to dává smysl – například pomocí moderních technologií a umělé inteligence. Vidím v tom obrovský potenciál.

Na druhou stranu se nebojím říct, že umělá inteligence zatím roli profesionálního předsedy v mém pojetí nahradit nedokáže. A to mě vlastně těší.

Máte nějaký příklad, kdy externí profesionální předseda SVJ opravdu zafungoval?

Určitě. Vedu jedno společenství, kde je přes sto bytových a komerčních jednotek. Jedná se o stavebně složitý objekt – dvě podzemní patra garáží, luxusní byty s terasami v hodnotách desítek milionů korun. Zpočátku tam fungoval výbor složený z řad vlastníků. Byli zapálení, snažili se – ale naráželi na své limity. Vznikaly třecí plochy, postupně docházelo k erozi sousedských vztahů. Nakonec mě oslovili na doporučení. Proces seznamování se všemi vlastníky byl detailní a chvíli trval, ale o to lépe nám spolupráce funguje.

Když dům přebírám, snažím se zapojit vlastníky tak, aby měli dostatek informací – třeba přístup k dokumentům online, pokud o něj stojí. Pokud je v domě aktivní skupina lidí, vytvářím neformální poradní sbor nebo kontrolní komisi. Je důležité mít prostor pro užší, ale transparentní komunikaci.

Můžete být konkrétnější?

Například v tom konkrétním domě byla ještě před mým příchodem schválena rekonstrukce fasády za několik milionů korun. Odůvodnění? Prasklinami údajně zatéká do bytů. Posudek zpracovával – a to je klíčové – přímo výrobce fasádního systému. To se mi nezdálo. Na vlastní odpovědnost jsem nechal zpracovat nový posudek nezávislým odborníkem – ne správcem, ne dodavatelem, zkrátka někým mimo systém. Výsledek byl jednoznačný: problém s vlhkostí byl úplně jinde. Praskliny ve fasádě nebyly příčinou. Výsledná oprava stála méně než 10 % původně plánované částky. Dnes jsou peníze na účtu a místo zbytečné rekonstrukce máme prostor investovat do smysluplnějších projektů.

Kdyby tam byl někdo jiný a podíval se do zápisu ze shromáždění, viděl by: „Oprava fasády schválena vlastníky.“ A šel by do toho. Nikdo by se už neptal. Všichni by byli papírově krytí, ale výsledek by byl drahý, zbytečný a hlavně by problém nevyřešil.

To znamená, že se opíráte i o externí experty?

Přesně tak. Na konkrétní úkoly si přizvu odborníky – techniky, právníky, statika. Pracuji i s dlouhodobými plány oprav, které nám pomáhají plánovat finance a řídit příspěvky do fondu. Díky tomu máme přehled nejen o tom, co je potřeba řešit teď, ale i o tom, co nás čeká za pět, deset let.

Zatím mluvíte jen o výhodách. Existují i nějaké nevýhody externího předsednictví?

Z mého pohledu je těch nevýhod minimum. Výhodou naopak je, že spolupráci lze nastavit smluvně – tedy transparentně, s jasně definovanými pravidly. A pokud by si jedna ze stran přestala rozumět, ukončení spolupráce není nijak komplikované.

Jedinou nevýhodu vidím na své straně – předseda nebo jeho zástupce musí být k dispozici, když nastane problém. Musí být připraven rychle reagovat, často i mimo běžnou pracovní dobu. Zkušenost říká, že nejvíce havárií nastává v pátek večer nebo těsně před svátky. Takže práce externího předsedy znamená i určitý režim pohotovosti.

Máte ve smlouvách o výkonu funkce definované reakční doby?

Ano, někdy je v smlouvách zakotvena lhůta pro odpověď. Ale často jde spíš o formalitu. Důležitější je, aby byli vlastníci seznámeni s tím, co je urgentní – třeba nebezpečná situace nebo havárie – a co je běžný provozní požadavek, který má jiné pořadí v řešení.

Pokud má SVJ sjednanou havarijní službu, situace je jednodušší. Ale stejně – některé události nelze předvídat, a je potřeba na ně být připravený.

Jak velký je trh, který je pro vás volný?

Trh roste neustále. Stále se staví nové bytové domy, v těch starších dochází k převodům družstevních bytů do osobního vlastnictví a vznikají tak nová SVJ. V České republice je odhadem kolem 70 000 společenství vlastníků jednotek. A kolik je nezávislých profesionálních předsedů, kteří nejsou napojeni na správce budov? Jen několik desítek.

Takže ten prostor tady bezpochyby je – i z hlediska geografického. Zatímco v Praze a velkých městech se o této službě začíná mluvit, v menších městech je to pořád novinka.

Nabízíte své služby sám, nebo si vás vlastníci vyhledávají?

Velmi často jde o situace, kdy výbor z řad vlastníků naráží na své limity. Cítí, že už to sami neutáhnou a nikdo další se mezi vlastníky o tuto funkci nehlásí. Nejčastěji se mi ale ozývají členové výborů, kteří dostali doporučení – třeba od známého, který má zkušenost s mým předsednictvím v jiném domě.


Foto: Vladimír Pryček

Jedním z takových příkladů je i spolupráce s realitní divizí J&T Banky. Pro spolupráci na jednom z jejich pražských projektů mě oslovili právě na základě referencí.

Kdyby si někdo přečetl náš článek, oslovil vás a dohodli byste se – jak dlouho pak trvá samotná změna předsedy?

Ten proces není složitý ani časově náročný. Začínáme revizí stanov, protože ty často určují formální náležitosti volby a výkonu funkce. Následuje svolání shromáždění, kde proběhne samotná volba nového předsedy. Celý proces se vejde do zhruba jednoho měsíce.

Zároveň to není jednostranný krok – i já si dům předem analyzuji. Zajímám se o jeho ekonomiku, technický stav, vztahy uvnitř společenství. Chci vědět, co funguje, co ne a jaké jsou hlavní výzvy. Do každé spolupráce nejdu.

Nejdete do všeho?

Určitě ne. Jsou případy, které z různých důvodů odmítnu. Ale zároveň se nebojím složitějších situací – třeba řešení reklamací s developery nebo jiných nestandardních problémů.

Jen je důležité říct otevřeně, že pokud očekávám vyšší časovou a odbornou náročnost, musí tomu odpovídat i cena za mé služby. Zatím se mi ale nestalo, že by to někdo vnímal jako neadekvátní. Většinou lidé chápou, že za kvalitní službu se platí.

Bývá cena služeb profesionálního předsedy důvodem, proč se někdy vlastníci rozhodnou nespolupracovat?

Může to nastat, ale není to časté. Zajímavé je spíš sledovat regionální rozdíly – v některých částech Česka je citlivost na tuto položku v rozpočtu SVJ vyšší, jinde lidé oceňují přínosy a o ceně až tak nediskutují.

Většinou si vlastníci uvědomí, že když mají v čele někoho, kdo má přehled, zkušenosti a fungující systém, peníze se jim velmi brzy vrátí – a to nejen ve smyslu úspor, ale i klidnějšího fungování domu.

Jste schopný své portfolio rozšiřovat tak, abyste osobně působil jako předseda ve všech vašich SVJ? Nebo už musíte delegovat?

To je zajímavá otázka. Když je předsedou SVJ právnická osoba, tak ji při výkonu funkce vždy zastupuje konkrétní člověk – a ten je zapsán do veřejného rejstříku. V případě mé firmy to jsem vždy já. Mám tým spolupracovníků a partnerů, kteří mě dokážou zastoupit v agendě, kterou zákon umožňuje delegovat. Jsou vyškolení a máme nastavený interní systém, který umožňuje plynulý chod i při větším počtu domů.

Nicméně některé úkony zkrátka nejde předat – třeba vedení shromáždění nebo zásadní rozhodnutí při krizových situacích. V těchto chvílích je potřeba být osobně přítomen, mít nadhled a být schopný rozhodnout.

Kde vás lidé najdou, pokud by se chtěli spojit?

Mám webové stránky www.krit.cz, kde je i kontaktní formulář. Aktivní jsem také na LinkedInu – tam sdílím aktuality, postřehy z praxe a někdy i drobné rady pro SVJ.

Sdílejte článek