Investování Lukáše Kubíka. Proč byty v Česku nezlevní

Od letošního 1. dubna platí v Česku přísnější pravidla pro investiční hypotéky. Kdo si chce vzít úvěr na třetí a další nemovitost, musí mít výrazně víc vlastních peněz než dřív. Česká národní banka tím reaguje na roky, kdy se některé byty kupovaly hlavně jako spekulace, tedy bez dostatečných rezerv a bez reálného plánu.

Je to správný krok? Možná ano. Ale vyřeší to problém s rostoucími cenami bydlení v Česku? Obávám se, že ne. A rád bych vysvětlil, proč.

Problém, o kterém se nemluví dost nahlas

Když se řekne drahé bydlení, většina lidí si představí chamtivé developery nebo investory skupující byty. Skutečnost je ale složitější. Hlavní důvod, proč jsou u nás nemovitosti drahé, je prostý. Prostě jich nestavíme dost.

Například Praha potřebuje každý rok zhruba deset tisíc nových bytů. V roce 2025 jich dokončila sotva polovinu. A není to jen metropole. V krajských městech chybí desítky tisíc bytů, které nikdo nepostavil. Určitě ne proto, že by o ně nebyl zájem. Jedním z důvodů je to, že celý proces od nákupu pozemku po zahájení stavby trvá v Praze pět až sedm let. Pro srovnání: ve Vídni vyřídíte stavební povolení v průměru za devět měsíců.

Vezměme si Ostravu, město, se kterým si většina lidí spojuje dostupnější bydlení. Ceny tady za posledních deset let vzrostly nejvíc ze všech krajských měst. Důvod? Stejný jako všude jinde. Ostrava potřebuje zhruba tisíc nových bytů ročně. Staví se jich však sotva polovina. A přitom z města každý rok odchází téměř dva tisíce lidí. I přesto poptávka roste, protože domácnosti se zmenšují, lidé chtějí bydlet kvalitněji a investoři objevili region, kde se dá koupit za třetinu pražských cen. Výsledek? Meziroční dvouciferný růst cen.

Nový stavební zákon měl tento stav změnit. Zatím ale přinesl hlavně zmatek a nové obavy. Jak mezi projektanty, tak i mezi úřady. Zrychlení, které všichni čekali, se v praxi zatím nekoná.

A tak tu máme paradox. Poptávka po domácím bydlení roste, nabídka stagnuje a povolovací proces zůstává jedním z nejpomalejších v Evropě. V takovém prostředí nemůže omezení jedné skupiny kupujících vést k poklesu cen. Může ji nanejvýš přesunout jinam.

Svět, který nám nepomáhá

K domácím problémům se přidává svět kolem nás. Konflikt v oblasti Perského zálivu drží ceny ropy vysoko nad úrovněmi, na které jsme byli zvyklí. Dražší ropa znamená dražší stavební materiály, dražší dopravu i dražší energie. Vše, co vstupuje do ceny nového bytu. Hypoteční sazby se pohybují kolem pěti procent. Česká národní banka nemá v současné atmosféře nejistoty důvod tlačit základní úrokovou sazbu, od níž se ty hypoteční odvíjí, dolů. Inflace je sice pod kontrolou, ceny služeb rostou ale tempem, které k optimismu příliš nevybízí. Jednoduše řečeno, nic z toho, co dnes ovlivňuje cenu nemovitostí, nenahrává tomu, aby zlevnily.

Co se vlastně změnilo

Pojďme si to dát do kontextu. Nová pravidla České národní banky, která upravují pravidla pro investiční hypotéky, se týkají třetí a každé další nemovitosti. To znamená, že pokud kupujete svůj první nebo druhý byt na vlastní bydlení, nic se pro vás nemění. Podmínky zůstávají stejné, pro mladé do 36 let jsou dokonce příznivější než pro kohokoli jiného. Představa, že odříznutí části investorů od levného financování srazí ceny, je naivní. Nabídka bytů je strukturálně nedostatečná. Deficit nabídky se nedá vyřešit tím, že část kupujících přestane byty kupovat.

Proč bych s koupí neváhal

Za posledních deset let se ceny bytů v Česku v průměru více než ztrojnásobily. Historie ukazuje, že čekání se málokdy vyplatilo. Ano, žijeme v nejisté době. Válka na Blízkém východě, rostoucí energie, nejistota na finančních trzích. Ale právě tehdy jsou nemovitosti tím, čím byly vždycky. Hmatatelným aktivem, které vám nikdo nesmaže z obrazovky, které generuje příjem z pronájmu, a jehož hodnota dlouhodobě roste.

Důležité je nekupovat bezhlavě. Nová pravidla nás vlastně nutí dělat to, co jsme měli dělat vždycky. A to spočítat si reálné cashflow, mít dostatečné rezervy a finanční plán. Důležité je také myslet v horizontu deseti a více let a vybírat kvalitní lokality. Nepreferujte pouze nejlevnější nabídku. Kdo tohle dodržuje, tomu je jedno, jestli centrální banka podmínky pro investiční hypotéky zpřísní. Protože kupuje z pozice síly, ne z pozice spekulace.

Zpřísnění pravidel vyčistí trh od nejrizikovějších obchodů a přinutí lidi přemýšlet zodpovědněji. Ale nevyřeší základní problém. Tím je fakt, že se u nás stále staví málo, pomalu a draze. A dokud se tohle nezmění, ceny nemovitostí budou prostě růst. Pokud máte jasný plán, rozumíte svým číslům a víte, proč kupujete, neváhejte. Čekání na lepší časy je v Česku historicky ta nejdražší strategie, jakou si můžete zvolit.

Autor je oblastním ředitelem Broker Consulting a členem mezinárodního profesního sdružení nejúspěšnějších finančních poradců Million Dollar Round Table.